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Fundo imobiliário de cemitérios teve crescimento de 70% em 2022

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Fundo de investimento imobiliário CARE11 na bolsa brasileira ultrapassa 70% de valorização

Com a proposta de investir em cemitérios, jazigos, crematórios e serviços funerários, o fundo imobiliário CARE11 (Brazilian Graveyard Death Care) tem destoado completamente dos pares e acumula uma forte valorização em 2022.

Estruturado em meados de 2016 e gerido pela Zion Invest, o fundo sobe cerca de 71,5% neste ano, até 27 de maio, enquanto o Ifix (Índice de Fundos Imobiliários da Bolsa) registra leve alta de 0,06% no mesmo período.

Diferentemente da maior parte dos pares, que investe em empreendimentos considerados mais tradicionais do setor imobiliário, como lajes corporativas, shoppings e galpões logísticos, o CARE11 tem em carteira cemitérios e jazigos.

Primeiro fundo imobiliário listado na Bolsa brasileira com essa proposta, o CARE11 é o controlador do cemitério Terra Santa, em Sabará, na região metropolitana de Belo Horizonte, e detém 2.873 jazigos no Cemitério do Morumby, em São Paulo. Os jazigos são comercializados por valores que podem variar entre R$ 15 mil e R$ 30 mil.

O fundo tem também uma participação ao redor de 20% na Cortel, empresa com 60 anos de histórico dedicados à administração de cemitérios, funerárias e crematórios (inclusive de bichos de estimação) em diversas capitais do país.

A taxa de administração é de 1,47% ao ano, com 20% de performance sobre o que exceder 7,20% mais a variação do IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). São cerca de 9.200 cotistas e R$ 290 milhões de patrimônio.

Segundo Francisco Garcia, sócio e diretor da Zion Invest, o envelhecimento da população brasileira ao longo das próximas décadas é a principal tese que sustenta a estratégia do fundo.

O executivo aponta cálculos do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) que indicam que a taxa de mortalidade, estimada em 0,65% em relação ao total da população brasileira em 2018, deve passar para 0,85% em 2038, com o número de mortes ultrapassando o de nascimentos em meados de 2045.

“O setor de ‘death care’ [cuidados relacionados à morte] tem uma demanda garantida e crescente no Brasil, o que o torna mais resiliente do que a média mesmo em cenários de crise”, diz Garcia.

O sócio da Zion avalia que a pandemia fez com que um número muito maior de pessoas tivesse de começar a lidar com a morte de alguma forma, conscientizando-se sobre a importância de ter algum tipo de planejamento para enfrentar um momento difícil, mas inevitável para qualquer um.

LEILÃO DE CEMITÉRIOS EM SÃO PAULO

No início do ano, a Cortel levantou aproximadamente R$ 200 milhões com a emissão de um CRI (Certificado de Recebível Imobiliário), que será utilizado na disputa de leilão a ser realizado pela Prefeitura de São Paulo.

Serão concedidos à iniciativa privada 22 cemitérios e um crematório (Vila Alpina) públicos na capital paulista, em certame que deve ocorrer em junho. O edital prevê ainda a criação de três crematórios. A concessão deve ser por um período de 25 anos, com previsão de economia de R$ 656 milhões para os cofres municipais.

Os empreendimentos serão negociados em quatro grandes blocos, e o sócio da Zion diz que a intenção é arrematar um deles com os recursos captados com o CRI da Cortel.

O executivo estima que os lances para levar os blocos devem variar entre R$ 100 milhões e R$ 170 milhões. “Acredito que deve ser uma tendência as grandes cidades do Brasil passando a privatizar os cemitérios públicos”, afirma Garcia.

O diretor da Zion diz que os sócios da Cortel chegaram a avaliar a abertura de capital (IPO, na sigla em inglês) da empresa no ano passado, frente à forte demanda dos investidores por novas ações na Bolsa de Valores com os juros em níveis historicamente baixos.

O plano acabou sendo postergado com a chegada da segunda onda da pandemia de Covid-19, mas o executivo diz que a retomada do processo ainda segue no radar para um pouco mais à frente.

Ele afirma que as rodadas de apresentação que chegaram a ser feitas junto a diversos grupos de investidores para a abertura de capital da Cortel, bem como o processo para a captação do CRI, fizeram com que o fundo imobiliário também passasse a ser mais conhecido pelo público de forma geral, o que pode ter contribuído, em sua avaliação, para a forte valorização das cotas no acumulado do ano.

O bom desempenho e o aumento da liquidez no mercado secundário fizeram com que o CARE11 fosse incluído no Ifix no início de maio, dando maior visibilidade e um impulso adicional à estratégia. Na sexta-feira (27), a cota do fundo imobiliário era negociada a R$ 4,75 na Bolsa de Valores.

QUEDA DE 20% NO ANO PASSADO

Garcia acrescenta que o desempenho ruim de 2021, quando o fundo teve desvalorização de cerca de 20%, também ajudou para a forte alta verificada nos últimos meses, com investidores se valendo do desconto para montar posições.

A baixa distribuição de dividendos —o dividend yield anualizado (percentual distribuído em rendimentos em relação ao preço das cotas) era de apenas 1,36% em dezembro de 2021, de acordo com dados da plataforma Comdinheiro— pesou para a queda do ano passado, diz o executivo, lembrando que os investidores de fundos imobiliários costumam ser atraídos pelos dividendos pagos pelos produtos do tipo.

O sócio da gestora diz que, por ainda estar em fase de trazer novos investimentos para a carteira, os dividendos acabam ficando aquém do observado entre os pares, que oferecem rendimentos que chegam à casa dos dois dígitos.

“Com o envelhecimento da população, o momento é de consolidação no setor, com a compra dos melhores ativos, para estarmos bem posicionados para as próximas décadas.”

Sob uma perspectiva de médio e longo prazo, acrescenta, a tendência é que o portfólio esteja mais consolidado, quando o fundo deve então aumentar a distribuição de proventos de maneira perene.

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    O que fazer quando chega a hora de aumentar o preço de um produto ou serviço

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    Quando tudo esta mais caro o repasse do aumento do preço é inevitável

    Vamos mostrar pelo menos quatro formas de comunicar o aumento de preços do seu produto ou serviços e ainda manter seus clientes atrelados e satisfeitos com a sua empresa

    Os aumentos de preços são atitudes inevitáveis para qualquer empresa que deseja honrar seus compromissos e manter se viva no mercado, seja uma empresa: funerária, planos de assistência funerária, cemitério, crematório ou clinica se somatoconservação, etc.

    O aumento de preço quando pego de surpresa causam desconforto e insatisfação com a base de clientes — principalmente quando não são comunicadas de forma adequada.

    Pratique uma Comunicação Assertiva e Transparente

    Aumentos de preços são uma realidade para qualquer tipo de negócio. Eles são necessários para manter a lucratividade e garantir a qualidade dos produtos e serviços. A comunicação transparente e eficiente é crucial para preservar a satisfação do cliente.

    Seja honesto e claro sobre os motivos do aumento no preço. É importante comunicar os fatores que levaram à necessidade do reajuste.

    Deixe claro as Razões dos reajustes

    Mantenha seus clientes informados sobre as causas do aumento: como aumentos nos custos de material, inflação, escassez de material ou até mesmo alguma nova tecnologia que esta sendo aplicada e elevou o preço do produto ou serviço.

    Demonstre  sempre o valor do seu produto

    Como todos já sabem preço é diferente de valor. Enfatize o valor que os clientes continuarão recebendo com o aumento preço. Procure inovar para aumentar a satisfação do seu cliente, se puder coloque novas funcionalidades, mudança de layout dos produtos aprimorados ou melhorados as modificações nos atendimentos. Amortize o impacto e dessa forma suavize o impacto do preço.

    O aumento dos custos de produção, impostos, matérias-primas, reajuste salarial entre outros itens que faz uso impacta diretamente nos preços finais dos produtos e serviços, por isso deixar de atualizar o valor é deixar parte do lucro fora do seu saldo bancário.

    Devo acompanhar o preço do meu concorrente?

    Via de regra essa não é a melhor opção. Exemplo: Se o seu concorrente estiver errando na precificação do seu produto, você estará absorvendo o erro do seu concorrente e ambos passarão a curto e médio prazo ter dificuldades na gestão financeira da empresa, e a recuperação dos valores não corrigidos ficarão mais difícil de ser absorvido pelos seus clientes, podendo acontecer ate debandada de clientes. É muito mais fácil diluir em pequenas frações e praticar os reajustes que amargar com prejuízo ou traumatizar seus clientes, passando a imagem de estar sendo descabido nos valores cobrados.

    Se tem dificuldades na elaboração de preços cobrados onde não sabe se esta cobrando o valor correto e não tem condições de contratar uma consultoria especializada, procure o SEBRAE da sua região para obter auxilio.

    Dicas de como comunicar reajustes

    Então, se você quer saber como comunicar aumento de preço sem assustar ou revoltar seus consumidores, continue lendo para aprender 4 boas práticas desse tema. Vamos lá?

    1. Comunique o aumento de preço com antecedência

    Se você quer saber como comunicar aumento de preço com eficiência, precisa saber que o primeiro passo é avisar toda a base de clientes com muita antecedência. Essa comunicação prévia tem dois objetivos: preparar o cliente e evitar qualquer desconforto pela mudança.

    No primeiro caso, onde queremos preparar o cliente, ele terá condições de organizar o seu caixa para os novos valores. Desse modo, poderá reconsiderar o investimento feito e, se for de sua vontade, procurar outras opções no mercado.

    Já o segundo caso, onde queremos evitar qualquer desconforto, tem como foco não fazer o consumidor como “refém”, com uma mudança abrupta de última hora e que acaba forçando uma relação por necessidade. Assim, é importante evitar isso, pois o cliente precisa ter o direito de escolher seus fornecedores.

    Um exemplo para ajudar no processo de comunicação:

    “Olá, cliente, tudo bem?

    A partir de janeiro de 2022, faremos um reajuste de 10%(*) em nossos produtos, que tem como objetivo ajustar os valores da inflação e cobrir a alta de custos em outras partes do nosso processo.

    Como temos mais de 1 ano até o aumento acontecer, você será comunicado novamente em outras oportunidades.

    Em caso de dúvidas, nosso canal de atendimento estará aberto para esclarecimentos.

    Obrigado!”

    E mesmo assim, fazendo a comunicação com antecedência, ainda existe o risco do cliente ir embora. Portanto, é preciso fazer os próximos passos para reduzir as chances disso acontecer.

    2. Justifique o aumento de preço de forma convincente

    Todo aumento de preço tem uma justificativa real e que pode ser comunicada de forma convincente. Normalmente, a mudança ocorre para corrigir as defasagens que a inflação traz, sejam aumentos de salários, custo com fornecedores e afins.

    Sendo assim, o segundo passo no processo de como comunicar aumento de preço consiste em ser transparente com o cliente. Mostre claramente o motivo do aumento e esteja aberto para tirar dúvidas, pois esse tipo de atitude facilitará o processo.

    Um exemplo para você comunicar o aumento:

    “Olá, cliente, tudo bem?

    Devido à necessidade de correção da inflação, bem como outros valores que impactam no preço  do nosso produto, vamos reajustar nossos preços em 10% (*) a partir de abril de 2025.

    Esse aumento será pontual e necessário para manter a nossa qualidade de entrega, bem como a satisfação de todos os envolvidos em nossa rotina empresarial.

    Obrigado pela compreensão e, em caso de dúvidas, é só entrar em contato pelo nosso canal de atendimento.”

    3. Reforce os benefícios que a sua empresa oferece

    Mais um passo importante na hora de comunicar aumento de preço está em reforçar os benefícios que a sua empresa oferece, seja na venda de produtos ou serviços.

    Aqui, comunique o aumento de preço com antecedência, justifique o motivo e, no momento oportuno, reforce os benefícios que continuarão a existir com a alta. Mostre para o consumidor que aquilo que você vende continua essencial para a rotina dele, e que o aumento servirá para manter a qualidade do trabalho.

    Dessa forma, qualquer resistência ao aumento poderá ser bem menor.

    Por exemplo, é possível reforçar as qualidades da seguinte forma:

    “Olá, cliente, tudo bem?

    Gostaríamos de comunicar que, a partir de abril de 2025, teremos um aumento de 10%(*) em nossos serviços. Esse aumento visa corrigir a inflação do período e também a defasagem dos salários dos colaboradores e aumento do custo dos fornecedores.

    Sempre mantemos o nosso compromisso de entregar a melhor experiência para nossos clientes, oferecendo uma plataforma de atendimento cada vez mais capacitada, confiável, eficiente e essencial para os momentos de necessidade de nossos serviços.

    Obrigado pela compreensão e, em caso de dúvidas, nossos canais de atendimento estão abertos para ouvi-lo.”

    4. Ofereça benefícios exclusivos para os clientes

    Para finalizar nosso guia de como comunicar aumento de preço, temos uma boa prática imperdível para te ajudar no processo: oferecer benefícios, de alguma forma, exclusivos aos clientes — principalmente os mais fiéis.

    Aqui, podemos oferecer um aumento de preço menor por um período. Por exemplo, para os clientes com mais de 5 anos de relacionamento, o aumento será de 5%(*) em vez de 10%(*). Além de ajudar na conexão com os consumidores, isso dará mais tempo para que eles se preparem para o reajuste.

    Mas lembre-se: ofereça os benefício conforme a sua realidade empresarial. Nunca deixe de fazer um aumento, principalmente para correções de preços defasados, por medo da reação da base. Ninguém gosta de reajustes, mas eles são necessários na maioria dos casos.

    Importante: Cuidado com o valor do reajuste

    E por falar no valor do reajuste, separamos um tópico importante sobre o tema: o cuidado com o valor que será aumentado em seu produto ou serviço.

    É verdade que toda empresa quer faturar mais, mas o reajuste precisa ser adequado ao mercado. Nada de aumentar seu preço em 50%, por exemplo, pois nenhuma justificativa seria aceita pelos clientes.

    Pior, se a sua empresa precisa realizar um aumento tão grande, vai demonstrar uma falta de gestão financeira de igual tamanho — e isso sim pode espantar a clientela. Portanto, seja honesto, transparente e coerente no aumento que tudo ficará bem com a maioria dos consumidores.

    Aprendeu como comunicar aumento de preço? Agora é hora de colocar em prática!

    Como pudemos ver ao longo do texto, o processo de como comunicar aumento de preço não é nenhum bicho de sete cabeças. Com uma comunicação assertiva e transparente é possível reajustar os valores sem muitos impactos no relacionamento.

    Sendo assim, coloque as práticas que trouxemos neste conteúdo para conseguir reajustar os preços com sucesso.

     

    Veja essa matéria também

    O cuidado com o preço no serviço funerário

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    STF determina que o valor do serviço funerário na cidade de SP seja o mesmo aplicado antes da concessão

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    A decisão é temporária até que seja julgado a ação contra a privatização dos serviços funerários 

    Supremo Tribunal Federal (STF), analisou um pedido de reparação de preços praticados pelas concessionarias do serviço funerário da cidade de São Paulo. A determinação aconteceu neste domingo 24/11, onde decide em primeiro momento que o município de São Paulo restabeleça a comercialização e a cobrança de serviços cemitérios e funerários nos valores anteriores à concessão dessas atividades.

    P U B L I C I D A D E

    A tomada de decisão foi baseada em uma ação proposta pelo PCdoB, o ministro Flávio Dino afirma ter identificado práticas comerciais praticadas pelas concessionárias que violam preceitos constitucionais.

    “Concedo parcialmente a medida cautelar para que, até a análise do mérito, o município de São Paulo retome a venda e cobrança de serviços funerários, cemiteriais e de cremação, limitando-se aos preços vigentes imediatamente antes das concessões (“privatização”), corrigidos pelo IPCA – Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo até a presente data”, decidiu.

    P U B L I C I D A D E

    O município iniciou a privatização do serviço funerário em janeiro de 2023. Desde então, as queixas dos habitantes de São Paulo acerca dos serviços fornecidos pelas concessionárias responsáveis pelos 22 cemitérios da cidade resultaram em 134 autos de infração emitidos pela Prefeitura de São Paulo contra as concessionárias.

    Conforme a página do Banco Central, o IPCA acumulado no período de janeiro de 2023 a outubro de 2024 atingiu 8,68%.

    A decisão de Flávio Dino ocorreu em um processo movido pelo PCdoB contra a privatização dos serviços de sepultamento na cidade de São Paulo. O padrão de preços é cautelar – isto é, é válido temporariamente até que o STF analise o mérito da ação.

    Posição da prefeitura de São Paulo

    Em um comunicado, a Prefeitura de São Paulo afirmou que “a ação representa um retrocesso nas medidas implementadas pela gestão para beneficiar os mais desfavorecidos”. O veredito do STF, por exemplo, anula o desconto de 25% no funeral social assegurado pela nova estrutura.

    Também afirmou que a decisão resulta na perda de vantagens. Também é importante salientar que a ação se fundamentou em matérias já contestadas pela Prefeitura devido à publicação de valores incorretos ou incomparáveis.

    Preços para um Sepultamento
    Desde 2023, a administração de todos os cemitérios da capital é realizada pelo setor privado.

    O valor presente de um funeral pode diferir conforme a categoria dos serviços oferecidos. O preço mais acessível é o da “tarifa social”, que custa R$ 585,80. Além disso, há a “popular”, que custa R$ 1.494,12, a “padrão”, que custa R$ 3.408,02 e a “luxo”, que custa R$ 5.737,27, respectivamente.

    Os judeus pagam R$ 3.153,33 pela categoria “israelita”.
    Antes da privatização, de acordo com informações da Agência Brasil, o valor na categoria “popular” era de R$428,04; R$ 863, na “padrão”; e R$ 1.507,32, na “luxo”, de acordo com um estudo do Sindsep.

    P U B L I C I D A D EP U B L I C I D A D E

    A gratuidade pode ser requerida através de:
    Parentes das vítimas falecidas com renda familiar mensal individual de até meio salário mínimo nacional;
    Familiares que possuam uma renda familiar mensal de até três salários mínimos e que estejam registrados no CadÚnico.

    Os problemas abrangem desde taxas excessivas, deterioração de cemitérios e sepulturas, ocultação de tarifas sociais e até a cobrança por oração em capela, que antes era sem custo, mas agora está sendo cobrada uma taxa de R$ 523 pelo uso dos locais de oração, que antes eram gratuitos.

    Administrações de processos.
    A SPRegula, a entidade paulistana responsável pela supervisão das concessões, indica uma média de mais de um processo administrativo aberto semanalmente durante este primeiro ano e sete meses de concessão, que iniciou em março de 2023.

    Embora os números sejam expressivos, apenas 22 desses 134 Autos de Infração foram até agora transformados em multas para as corporações. Portanto, cerca de 16,5% do total de processos administrativos iniciados até o momento.

    As concessionárias que cometeram mais infrações contratuais durante esses quase 20 meses de concessão foram as seguintes:

    • Grupo Maya – 51 Autos de infração;
    • Cortel – 28 Autos de infração;
    • Consolare – 25 Autos de infração;
    • Velar – 16 Autos de Infração.

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    A saúde financeira da empresa requer muita atenção

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    Conhecer a situação econômico-financeira da sua empresa é condição fundamental 

    Administrar uma empresa seja ela pequena ou grande os cuidados para não falir é o mesmo. Cuidar somente de crescer sem controlar o financeiro é como navegar sem direção em auto mar. Por isso nesse artigo vamos trazer alguns tópicos sobre como melhorar seu desempenho, porem isso não é um receita de bolo pronta que já foi testado e é só juntar os ingredientes bater a massa e por para assar.

    Se o seu objetivo de crescer for mais importante que as respostas sobre sua finanças. E momento de voltar e colocar os pés no chão novamente para que a tomada de decisão seja a melhor possível.

    Para auxiliar nisso o mercado já produziu vários sistemas ERPs de administração voltadas par seu tipo de negócio. Uma ferramenta (sistema) que administra supermercado ou farmácia não serve para funerária ou para planos de assistência funerária, por exemplo. Essa decisão jamais deve ser baseado pelo preço e sim pela eficiência.

    A importância de cuidar das despesas

    Sempre que a empresa compra matéria-prima, contrata um funcionário, paga um fornecedor ou suas contas de água, luz e telefone, ela está efetuando gastos. Por meio do acompanhamento contábil, a empresa gera informações importantes sobre o negócio e a respeito de seus custos e despesas.

    A contabilidade também serve para orientar o registro das transações da empresa – o que ela compra e usa em seus atendimentos, o que ela vende, o que ela estoca nos seus depósitos, o que ela paga aos seus empregados, etc.

    O fluxo de caixa controla as entradas e saídas de dinheiro

    controle financeiroNa prática, os controles do fluxo de caixa de uma empresa são simples. Mas o empresário deve ter o cuidado de analisar e manter os registros atualizados, de forma que eles permitam identificar claramente a posição atual e futura da empresa.
    A administração do caixa compreende não só o lançamento histórico das entradas e saídas, mas também as previsões de entradas e saídas futuras e o controle do dinheiro disponível.

    O fluxo de caixa é um dos instrumentos utilizados para uma eficaz gestão empresarial. Ele sinaliza o que a empresa tem de pagar e o que tem disponível em caixa e para receber.
    É comum as empresas usarem apenas os registros de caixa feitos diariamente, as contas a pagar e as contas a receber. Raramente fazem uma ligação entre esses controles financeiros, o que pode gerar um descontrole. A empresa recebe dinheiro das vendas e o empresário não sabe para onde o dinheiro está indo.

    Em muitos casos, os administradores pensam da seguinte maneira: é melhor comprar com o maior prazo possível, porque até lá terá dinheiro em caixa para pagar.
    Essas ideias podem ser viáveis, mas, para tomar essa decisão, é preciso avaliar o fluxo de caixa, pois assim a empresa terá conhecimento da situação do caixa no futuro.

    Em resumo, o empresário do setor pode utilizar o fluxo de caixa como ferramenta para alcançar alguns objetivos, tais como:

    • Avaliar o capital de giro necessário de acordo com o momento da empresa.
    • Comprar novos equipamentos, contratar funcionários e lançar uma nova modalidade de produto ou serviço.
    • Identificar seu potencial de compra no mercado preocupando se com seu score financeiro.
    • Verificar o acúmulo de contas a pagar nos próximos períodos e negociá-las com antecedência, mantendo, assim, a confiança dos credores.
    • Prever possíveis aplicações para o excesso de dinheiro em caixa da maneira mais eficiente possível, avaliando a necessidade de utilização do dinheiro para pagamentos imediatos.

    Como saber a saúde da empresa

    Se a pessoa ou empresa tem um score positivo, os bancos e instituições financeiras entendem que o risco de inadimplência e atrasos é baixo.

    Dessa forma podem oferecer taxas de juros mais baixas e melhores condições de pagamento do crédito. É de interesse dessas instituições manter relação com consumidores que honram seus compromissos financeiros.

    Quem calcula o score de crédito?

    A pontuação de crédito ou score dos consumidores é calculada por birôs de crédito, como a Serasa. Hoje, a solução mais popular do mercado é o Serasa Score, que utiliza as seguintes faixas de classificação:
    • de 0 a 300 pontos: ruim;
    • de 301 a 500 pontos: regular;
    • de 501 a 700 pontos: bom;
    • de 701 a 1000 pontos: muito bom.

    Portanto, seguindo a classificação do Serasa Score, quando você alcança mais de 500 pontos, já pode considerar que tem um score positivo. No entanto, o ideal é ter uma pontuação acima de 700.

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